레버리지의 매력

마지막 업데이트: 2022년 4월 16일 | 0개 댓글
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결국 부동산에서 중요한 건 땅이다. 오프라인 부동산을 직접 돌아보지 않고는 좋은 매물을 찾을 수 없다.

사모펀드는 금융위기를 이겼다. 전 세계 경제가 큰 타격을 입은 지 10년이 지났고, 그 과정에서 거대 은행들은 촘촘한 규제를 받게 됐다. 같은 기간 시장변동성을 활용해 돈을 버는 헤지펀드들은 왕년의 실력을 뽐내지 못했다. 각국 중앙은행들이 변동성을 억누르는 데 주력하면서다.

하지만 피인수 예정 기업의 주식을 담보로 돈을 빌린다는 '차입매수'(LBO)를 주특기로 하는 사모펀드 기업들은 호황이었다.

2008년 이후 벌어진 상황은 사모펀드 천하를 만드는 데 일조했다. 가진 돈이 없어도 초저금리에 거래를 할 수 있었다. 정치적 환경도 사모펀드의 위험성에 무관심했다. 수익률에 목마른 고객들은 당연히 사모펀드로 몰렸다.

사모펀드업계는 운용자산만 수조달러에 달한다. 사모펀드업계에선 속속 억만장자들이 배출되고 있다. 사모펀드는 애완견체인부터 병원, 신문에 이르기까지 종류를 불문하고 기업들을 인수한다. 사모펀드는 부동산 투자나 기업 대출, 스타트업 투자 등에 나설 수도 있다. 하지만 사모투자의 핵심은 부채를 끌어다 기업을 인수한 뒤 값을 올려 매각하는 것이다.

이상적인 경우라면 사모펀드는 망해가는 또는 실적이 저조한 기업을 회복시켜 성장하는 회사로 탈바꿈시킨 뒤 투자자들에게 상당한 이익을 배분한다. 하지만 상당한 수익을 올렸던 사모펀드업계는 이제 정치인과 금융당국, 시민단체 등의 곱지않은 시선을 받고 있다. 사모펀드의 강력한 힘 중 하나는 외부인들이 이 세계를 알기 어렵고 이해하기 어렵다는 점이다. 블룸버그 비즈니스위크는 3일 사모펀드가 월가 금융과 실물경제를 어떻게 바꾸고 있는지 들여다봤다.

마법의 공식은 레버리지와 수수료

사모펀드는 다양한 자산에 투자한다. 하지만 핵심은 차입매수다. 기본 아이디어는 부동산 투기와 약간 비슷하다. 상대적으로 저렴한 기업을 인수한 뒤 외양을 치장한다. 몇년 뒤 다른 구매자에게 이익을 남기고 매각한다. 차입매수 레버리지의 매력 대상은 재무적으로 악화된 상장회사나 동종기업끼리 합병이 가능한 소규모 회사다.

사모펀드를 다른 투자와 구별짓는 몇 가지가 있다. 먼저 '레버리지'다. 기업인수를 위해 많은 빚을 낸다. 인수당하는 회사에 결국 떠넘겨질 빚이다. 사모펀드기업이나 투자자들은 상대적으로 적은 자기자본을 들여 기업을 인수한다. 반면 기업을 매각하거나 상장할 땐 상당한 이익을 남긴다.

두 번째 차별점은 직접 손을 대는 투자라는 점이다. 사모펀드 기업들은 인수한 기업의 경영을 감독한다. 이들은 "과거엔 강압적인 비용 절감과 대량해고 방식을 썼지만, 이제는 매킨지 스타일의 운영 컨설팅과 재조직화을 통해 대상 기업을 보다 활성화하는 방식으로 바꿨다"고 주장한다. 글로벌 사모펀드 '블랙스톤'의 스티븐 슈워츠먼은 지난달 블룸버그와의 인터뷰에서 "기업을 성장시키려면 일반적으로 더 많은 사람이 필요하다"고 말했다.

하지만 사모펀드의 사업모델은 경제를 금융화하는 것이다. 이들이 건드리는 기업들은 '최대한 신속하게 투자자에게 수익을 돌려줘야 한다'는 압박감에 시달린다.

마지막 차별점은 수수료가 매우 높다는 점이다. 전통적인 자산운용사들은 연간 고객 자산의 1%를 보수로 받는다고 치면 매우 운이 좋은 경우다. 하지만 사모펀드의 경우 연 수수료가 2%이고, 특정 수익률을 올리면 20%를 '성과보수'로 가져간다. 성과보수는 세제혜택도 받을 수 있어 사모펀드 운용자들에겐 꿩먹고 알먹기다.

수익률 높지만 함정이 있다

투자자들에게 사모펀드의 매력은 자명하다. 투자사 '캠브리지 어소시에이츠'에 따르면 지난 25년 동안 사모펀드 수익률은 연율로 따져 13%가 넘었다. 반면 S&P500의 수익률은 9%였다. 사모펀드 옹호자들은 '공모시장에서 찾기 힘든 기업 가치를 발견할 수 있다'고 말한다. 사모펀드 운용자들이 저평가된 기업을 운영·감독할 재량권을 갖고 있기 때문이라는 것.

자산운용사 '누버거버먼'의 운용팀장 토니 튜트론은 최근 인터뷰에서 "오늘날 투자자들이 상장기업에서 구조적 변화를 이끌어내기란 힘들다"고 말했다. 연금이나 대학기금 등 거대 기관투자자들의 경우 투자 다각화 이익을 볼 수 있다. 사모펀드는 증시 등 공개시장의 실적과 연동돼 돌아가지 않기 때문이다.

하지만 일각에서는 보다 신중해야 한다고 지적한다. 버크셔 해서웨이의 워런 버핏은 올해 초 연례총회에서 "사모펀드로부터 여러가지 투자 제안을 받은 바 있다. 하지만 그들이 계산한 수익률은 정직하지 않다"고 비판했다.

이와 관련한 3가지 우려가 있다. 첫째 사모펀드의 투자 가치를 측정하기 어렵다는 점이다. 사모펀드 주식은 지속적으로 매매되지 않는다. 따라서 증시에서처럼 객관적 가격형성이 어렵다. 사모펀드는 자신이 보유한 주식가치를 평가하는 데 융통성을 갖게 된다.

캠브리지 어소시에이츠의 글로벌 사모투자팀장인 안드레아 아우어바흐는 "사모펀드기업은 자신이 인수한 기업 실적을 낼 때 '법인세·이자·감가상각비 차감 전 영업이익'(EBITDA)을 쓰는데, 이는 다양한 조정을 거쳐 종종 부풀려진다"며 "숫자가 정직하지 않다"고 말했다.

또 다른 우려는 거래량이적다 보니 변동성을 감출 수 있다는 점이다. 'AQR캐피털매니지먼트' 보고서는 "사모펀드가 인수한 기업들은 상당한 수익률을 내는 것처럼 착각할 수 있고 비유동적 자산이 덜 위험하다는 그릇된 인식을 줄 수 있다"고 지적했다.

사모펀드는 고객이 맡긴 모든 돈을 즉각 투자하지는 않는다. 매력적인 투자기업을 발견할 때까지 기다린다. 내부수익률(IRR)은 투자자의 돈이 들어오는 때로부터 계산된다. 투자자 자본이 쓰이는 기간이 짧다면, 연 환산 수익률은 더 높아진다. 이는 숫자를 윤색할 수 있다는 의미다. 사모펀드는 첫 투자를 위해 스스로 돈을 빌린다. 그리고 고객의 돈은 조금 나중에 요청한다. 더 신속하고 더 높은 수익률을 내는 것처럼 보이기 위해서다.

아우어바흐 팀장은 "지난 수년 동안 보다 많은 사모펀드들이 헤지펀드 등 경쟁자들보다 더 많은 수익을 내는 것처럼 보이기 위해서 이런 방식을 썼다"고 지적했다.

금융정보제공업체 '피치북'에 따르면 20년 전 투자자들은 사모펀드를 아무 것이나 골라도 증시의 실적을 이길 기회가 75% 이상 됐다. 2006년부터 그같은 가능성은 동전 던지기(50%) 확률보다 낮아졌다. 피치북은 "시장을 이기는 운용자가 더 적어진 것은 물론 수익폭도 줄어들었다"고 말했다.

상황이 변한 이유 중 하나는 뮤추얼펀드나 헤지펀드 투자자들이 겪었던 것과 비슷하다. 전략이 성공하면 많은 사람들이 따라 한다. 그래서 초기의 높은 이익을 가능케 했던 알짜 거래를 찾기가 힘들어진다. 현재 8000개가 넘는 사모펀드기업이 있다. 증시에 상장된 기업의 약 2배 가까이 된다. 성공한 사모펀드 거래는 연금과 국부펀드 등이 모방한다. 사모펀드의 투자비법 일부는 MBA 세미나 또는 경영학 교과서에 널리 공유된다.

차입매수된 기업은 벼랑 끝에

어떤 회사가 사모펀드 포트폴리오에 올라 있다면, 그 기업의 임직원들은 무엇을 기대할 수 있을까. 조사에 따르면 차입매수로 인수된 기업들은 파산의 위험이 급격히 높아지고 노동자 임금과 투자지출 삭감이 따른다. 이를 비판하는 측에서는 '사모펀드 소유주들은 수수료와 배당금으로 배를 불리는 반면 인수된 기업은 악성 부채 때문에 뼈를 깎는 고통을 받는다고 지적한다.

크리스트 반 베쿰은 미국 할인백화점 체인 '샵코'에서 부매니저로 일했다. 샵코는 2005년 차입매수 방법으로 사모펀드인 선캐피털파트너스에 인수됐다. 반 베쿰은 "선캐피털이 인수하고 나서 직원 임금이 크게 줄었고, 퇴직금도 반토막났다. 그리고 경영진 태반이 바뀌었다"레버리지의 매력 고 말했다

선캐피털이 인수하자마자 내놓은 조치는 샵코의 가장 가치 높은 자산, 즉 부동산을 매각하는 것이었다. 8억달러를 주고 땅을 판 뒤 동일한 부지를 다시 리스임대했다. 매각자금이 들어오면서 단기이익을 냈지만, 샵코의 장기리스 비용은 고통스러웠다. 반 베쿰은 "한때 큰 수익을 냈던 상당수 매장들이 실적악화에 빠졌다. 부지임대료 부담이 컸기 때문"레버리지의 매력 이라고 말했다.

선택과 집중이 중요한 시기!

요약
- 미국 증시가 크리스마스 이전에 일정부분 쉬어가는 장세를 보였고, 그 과정에서 공포와 탐욕 지수는 54까지 하락하며 부담스러움을 상당 부분 해소 시켰다.
- 미국의 유동성은 여전히 풍부한 상황에서 미국 증시 투자는 지속 이어지는 것이 적절하지만, 현시점에서는 선택과 집중이 너무나 중요하다. 그 집중은 미국 나스닥 100과 러셀 2000에 둔다.
- 선진국 투자에 있어 유럽의 매력도가 크게 올라온다. 영국 (EWU), 스웨덴 (EWD), 독일 (EWG), 이탈리아 (EWI) ETF 매력도가 높다. 선진국 투자를 전체 포트폴리오의 70% (60% 미국, 나머지 10% 영국, 스웨덴, 독일, 이탈리아)로 구성한다.
- 신흥국 투자에 있어 중국 투자 매력도가 상당히 낮아졌다. 따라서, 중국 투자에 있어서는 심천지수투자에 지속 집중한다. 또한, 중국 내수시장이 50% 이상의 업종에 투자 초점을 맞춘다.
- 신흥국 투자는 전체의 30% 투자가 적절하고, 현시점에서 대만, 한국, 베트남에 초점을 맞춘다. 투자는 미국 상장 ETF를 활용하면 되는데, 대만 (EWT), 한국 (EWY, KORU-3배 레버리지), 베트남 (VNM)에 관심을 가지자.
- 한국 투자는 전.반.에. 업종들에 초점을 맞춘다. 특히, 전기차, 반도체/반도체장비, 그리고 신재생에너지에 초점을 맞추고, 이 업종들 내의 대표 종목에 집중 투자를 추천한다. 전기차로는 기아차, 현대차, 현대모비스, 반도체/반도체장비로는 삼성전자 (KS: 005930 ), SK 하이닉스, 원익IPS, 피에스케이, 테스, 그리고 신재생에너지로는 한화, 한화솔루션, 현대에너지솔루션에 초점을 맞춘다.
- 글로벌 개별 TOP 20개 ETF 리스트와 개별 TOP 38개 종목 리스트를 뽑아보면, 현재 가장 초점을 맞춰야 하는 업종은 반도체/반도체 장비이다. 그 이외에도 신재생에너지, 바이오, 소비주, 전기차베터리, 5G, 중소형주, A.I., ESG에 초점을 맞춘다.
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크리스마스 이전 미 증시 추세, 선택과 집중의 방향을 제시!
미국 증시의 지난 주 추세를 보면 정확하게 선택과 집중이 필요한 시기라는 것을 알 수 있다. 지난주에 증시의 흐름은 큰 움직임이 없었고, 나스닥과 중소형주2000(러셀2000)만 상승하는 모습을 보였다. 지난주 미국 증시가 일정 부분 조정이 있었기 때문에 미국의 공포와 탐욕 지수가 이제는 중립으로 내려왔다. 최근 고점 93에서 큰 폭 하락을 해서 이제는 54수준의 중립이다. 물론, 펀더멘털이 이번 코로나-19 급증세와 함께 큰 폭의 악화가 일어난다면 공포와 탐욕 지수가 공포 수준으로 더 하락하고, 미국 증시의 조정이 크게 나타날 수도 있다. 하지만, 펀더멘털을 분석해 본 결과 현 지수 대에서는 향후 증시가 하락하기 보다는 지속 상승을 할 확률이 더 높다 판단한다. 다만, 지난 주 추세에서 나타난 것처럼 현 시점에서 미국 투자의 초점은 미국의 대표 성장주 나스닥 100과 중소형주 2000 투자에 초점을 맞춰야 한다 판단된다.

미국 투자 전략은 나스닥 100과 중소형주 2000에 초점
현시점에서 글로벌 증시 투자는 향후 약 6개월 간 4.7% 정도의 상승을 예상하고 투자에 임한다. 미국 다우존스의 상승여력도 4.1% 수준으로 향후 6개월 간 글로벌 증시와 미국 증시는 더 상승을 할 것이라 예상한다. 특히, 지금처럼 유동성이 풍부한 상황에서 잔존가치 모델 상 상승여력이 상존한다면, 지속적으로 주식에 대해 긍정적으로 바라본다. 하지만, 미국 투자에 있어서 S&P500에 대한 관심은 상대적으로 낮게 가져갈 것을 추천한다. 잔존가치 모델 상 미국 증시의 상승여력은 S&P500이 0.6%로 미 대표 지수들 중 가장 낮게 나타나고, 반대로 나스닥 지수는 3.7% 상승여력으로 나타난다. 특히, S&P500의 경우 지난주 컨센서스가 1.5% 포인트나 하락하는 모습을 보였다. 결국, 코로나-19에 따른 경기 둔화가 미국 S&P500에 영향을 미쳤다. 즉, 미국 투자는 그 매력도가 상존하지만, 특별하게 매력도가 높다는 결과는 나오지 않는다. 오히려 글로벌 증시의 4.7% 상승여력보다 그 상승 여력 폭이 낮기 때문에 미국 투자는 선택과 집중이 중요하다. 아까도 짚어본 것처럼, 현시점에서 미국 투자는 미국 나스닥 100과 러셀 2000에 초점을 맞추는 것이 너무나 중요하다 판단한다. 지난주, 나스닥 100은 컨센서스가 0.54% 포인트 상승했고, 러셀2000은 컨센서스가 1.06%나 상승했다. 또한, 두 지수의 상승여력은 19.0%와 30.9%로 1주일 전보다 더 상승했다. 그 만큼 미국 투자에 있어서는 두 지수에 집중이 중요해 보인다.

선진국 투자, 유럽의 매력도 상존
지난 주말 영국과 유럽연합, EU가 무역협정을 포함한 미래관계 협상 타결을 발표했다. 지난 3월 협상에 착수한 지 9개월만으로, 연말까지인 브렉시트 전환 기간 종료를 불과 일주일 앞둔 시점이다. 이에 따라 영국은 2016년 6월 국민투표를 통해 브렉시트를 결정한 지 4년 반 만에 EU와 완전한 결별을 앞두게 됐다. 앞서 영국은 지난 1월 말 브렉시트를 단행했지만, 연말까지 모든 것을 이전상태로 유지하는 전환기간을 설정했다. 양측은 이 기간 무역협정을 포함한 새로운 미래관계의 조건에 관한 협상을 진행해왔는데, 최근까지 이견을 좁히지 못하면서 사실상의 '노 딜' 브렉시트가 우려됐었지만, 결국, 연말이 되기 전 극적인 타결을 했다. 이 이벤트와 함께 유럽은 적극적인 부양책을 발표할 것이 예상된다. 미국도 9000억 달러 부양책을 발표했지만, 아직 트럼프 대통령의 관여로 아직도 결론이 나지 못하고 있다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 국방수권법 거부권 행사에 이어 예산안에도 이 권한을 동원할 가능성을 시사해 연방정부 셧다운(일시적 업무정지) 우려가 나오고 있다. 하원 공화당은 2천 달러의 부양 체크를 통과하려는 하원 민주당의 시도를 저지했다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 2천 달러의 체크가 아닌 600달러의 체크 직접 지급을 하려 한다며 "정말로 수치"라고 비난하자, 당초 더 큰 부양책을 원했던 민주당은 직접 지원금 2천 달러 안을 추진했다. 트럼프 대통령이 부양책에 아직 서명하고 있지 않지만, 결국 법안 폐기 전에 서명할 것이라는 전망이 우세하다. 여기에 개인적인 의견은 유럽도 아주 큰 부양책 발표를 이번 영국과 EU간의 합의 이후에 할 것이라 예상하기 때문에 오히려 달러와 유로의 안정세가 예상된다. 잔존가치 모델 상 상승여력을 구해 보면, 현재 미국 나스닥 100과 러셀 2000 다음으로는 영국의 FTSE, 스웨덴의 OMX, 독일의 닥스, 그리고 이탈리아의 MIB가 가장 매력도가 높게 나타난다. 모두가 다 2자리 수 이상의 상승여력을 보이고 있다. 따라서, 지금 현시점에서 유럽의 이 들 국가 관련 ETF를 투자하는 것은 적절해 보인다. 가장 대표적인 미국 상장 ETF는 영국 (EWU), 스웨덴 (EWD), 독일 (EWG), 이탈리아 (EWI)가 있다. 선진국 투자를 전체 포트폴리오의 70% 투자하는 것을 추천하고, 이중에서 60%는 미국의 나스닥 100과 러셀 2000에 투자를 하고 나머지 10% 정도를 위의 ETF들에 분산 투자하는 것이 가장 적절해 보인다.

신흥국 투자 안의 중국 투자 – 그 비중을 낮게 가져가자!
중국 규제 당국이 최대 전자상거래 기업인 알리바바에 대한 반독점법 위반 혐의 조사에 공식 착수했다. 금융당국도 알리바바 계열사인 핀테크(온라인 기반 금융서비스) 업체 앤트그룹에 대한 질책성 호출을 예고하는 등 알리바바를 겨냥한 전방위적 압박에 나선 모양새다. 24일 관영 등의 보도를 종합하면, 중국 국가시장감독관리총국은 알리바바그룹이 거래처 쪽에 경쟁업체와 자사 둘 중 하나를 선택하라고 부당하게 강요하는 등 반독점법 위반 혐의를 제보받고 최근 조사에 착수했다. 총국 쪽은 구체적인 혐의 내용에 대해선 공개하지 않았다. 이 뉴스로 알리바바의 주가는 홍콩 상장의 경우 (09988.HK) 8.레버리지의 매력 13% 하락, 미국 상장의 경우(BABA.US) 13.34% 급락했다. 알리바바는 그 매력도가 없는 것이 아니다. 다만, 중국 투자는 신흥국 투자이고, 그 투자에 있어 정치적 요소를 감안할 수 밖에 없다. 현재 지배구조문제에 대한 의구심을 중국 관련 기업에 대해서는 그 규모가 커질 때 가질 수 밖에 없게 된다. 중국 투자에 있어서는 지난 10월 그 비중을 글로벌 투자의 10% 수준으로 줄인다는 말씀을 드렸다. 또한 중국 투자에 있어서도 선택과 집중이 너무나 중요하다 말씀도 드렸다. 중국 투자에 있어서 가장 중요한 룰은 일정한 업종에 초점을 맞추는데 그 업종 관련 중국 내수시장이 전세계의 50% 이상을 차지 할 때 그 업종에 투자하는 것을 추천 드렸다. 그 안에 포함되는 업종이 1) 신재생에너지/태양광, 2) 전기차, 3) A.I. 4) 돼지고기라고 여러 번 말씀드렸다. 아니면, 대표 IT 업종 (미국의 견제를 우려해야 함)의 대형주 보다는 중소형주 위주의 투자를 추천 드렸다. 미중무역전쟁이 지속되면 중국의 대표 미국과 경쟁 기업들은 미국과 중국 정부의 영향을 받을 수 밖에 없고, 이 경우 펀더멘털의 매력도에도 불구하고 주가의 흐름이 좋기가 힘들다. 따라서, 심천지수 추종의 ETF에 초점을 맞추는 전략을 2018년 말부터 지속 말씀드렸다. 중국 심천종합지수를 추종하는 가장 대표적인 ETF로는 미국 상장 CNXT.US, 홍콩 상장 03147.HK, 그리고 03173.HK가 있다 말씀드렸다. 이 ETF들은 지금도 그 매력도가 상존한다. 더욱이 이번에 중국의 펀더멘털을 들여다 보면 중국의 매력도는 가장 높은 지수가 심천인데 그 지수 마저도 상승여력이 아주 높은 것은 아니다. 현재 잔존가치 모델 상으로는 CSI300 중국 대표기업들의 상승여력이 -1.7%로 매력도가 전혀 나오지 않는다. 또한, A50지수, 상해종합지수는 2.1%, 6.1%의 상승여력으로 미국의 대표 지수들의 상승여력과 별반 차이가 없다. 다만, 그나마 심천종합지수의 상승여력은 12.4%로서 2자리수가 넘는 중국 관련 지수이다. HSCEI(홍콩 H 지수)도 10% 상승여력을 보이며 2자리 수 상승여력이다. 다시 중국 투자를 정리하면, 현재 신흥국 중 중국의 레버리지의 매력 매력도는 상존한다. 하지만, 그 중에서 선택과 집중이 중요하다. 특히, 중국 투자에 있어서는 심천종합지수에 초점을 맞추는 투자를 추천한다.

신흥국 투자, 대만, 한국, 베트남에 초점을 맞추다!
개인적인 의견은 중국 투자에 있어서는 신재생에너지를 제외하고는 투자를 자제하고, 신흥국 투자에 있어서는 대만, 한국, 베트남에 초점을 맞출 것을 추천 드린다. 이번 사이클에 있어서 개인적으로 반도체 사이클에 상당한 기대를 가지고 있고, 이에 가장 큰 수혜를 얻는 국가들이 당연히 대만과 한국이다. 또한, 베트남도 전기전자 업종의 수출 비중이 높은 관계로 그 매력도가 높게 나온다. 따라서, 가장 대표적인 신흥국 투자처는 미국 상장 ETF를 활용하면 되는데, 대만 (EWT), 한국 (레버리지의 매력 EWY, KORU-3배 레버리지), 베트남 (VNM)이 있다. 실제 한국 투자는 KORU의 레버리지투자를 제외하면, 실질적으로 한국 직접투자를 할 것을 추천한다. 한국의 종목별 가장 투자에 초점을 맞추라고 말씀드린 업종이 전. 반. 에. 이다. 전기차, 반도체/반도체장비, 그리고 신재생에너지이다.

하이일드 부동산 대출채권의 리스크

하이일드 부동산 대출채권의 높은 수익률은 점점 더 많은 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 이 자산군이 다소 생소한 투자자들을 위해 핵심 리스크가 무엇인지 그리고 그것을 어떻게 관리하는지 설명 드리겠습니다.

하이일드 부동산 대출채권의 높은 수익률은 점점 더 많은 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 이 자산군이 다소 생소한 투자자들을 위해 핵심 리스크가 무엇인지 그리고 그것을 어떻게 관리하는지 설명 드리겠습니다.

나탈리 하워드(Natalie Howard) Schroders Capital 부동산 대출채권 투자 대표

채권 투자자들은 현재 어려운 상황입니다 . 미국의 하이일드 채권마저도 수익률이 물가상승률에 미치지 못합니다 .

이러한 배경에서 볼 때 유럽과 영국의 사모 하이일드 부동산 대출채권은 매력적인 수익률을 제공하고 있습니다 . 이에 이 자산군에 관심을 갖는 신규 투자자들이 증가하고 있으며 , 그러한 투자자들은 이 자산군의 평가와 관리를 위해 필요한 리스크 유형과 다른 자산군만큼 친숙하지 않을 수 있습니다 .

사모 부동산 대출채권이 증가하는 이유

이러한 수급 불균형은 전통적인 대주의 재정 능력과 신규 대출 수요 간에 펀딩 갭을 발생시키고 , 비은행권 대출기관이 높은 수익률을 올릴 수 있는 기회를 제공합니다 .

대출 유형

은행 대출이 특히 감소한 하이일드 부동산 시장의 일부 구체적인 영역들이 있습니다 . 예를 들어 개발 자산은 임대가 완료된 투자적격등급 부동산에 초점을 맞추는 은행의 입장에서 적합한 대상이 아닐 수 있습니다 .

또한 임대가 완료되지 않아 ‘ 불안정한 자산 (unstabilised assets)’ 이나 ‘ 전환기 부동산 (transitioning properties)’ 의 리스크를 선호하지 않는 심리도 작용합니다 . 불안정하거나 전환 과정에 있는 자산이란 공실률이 상당히 높은 수준이거나 사무용 건물을 상가와 식당 , 주거용 아파트가 포함된 주상복합건물로 전환하는 등 상당한 변화가 진행 중인 자산을 의미합니다 .

이 섹터에 경험이 많은 투자자의 입장에서 볼 때 가용 자본의 구조적인 감소는 ‘ 레버리지의 매력 대주가 주도하는 시장 (lender’s market)’ 의 형성에 기여할 것이며 견조한 수익률을 낼 수 있는 기회를 제공합니다 .

하방 리스크의 관리

하이일드 시장에서 부동산 대출채권 투자자가 내려야 할 가장 중요한 결정 중 하나는 어떻게 리스크를 관리할 것인가 입니다 . 우리가 보기에 투자자들은 통상적으로 부동산 대출채권의 자산 리스크와 구조적 ( 레버리지 ) 리스크 중 하나를 선택하는 성향이 있으며 , 두 가지 리스크를 동시에 고려하는 경우는 많지 않습니다 .

전자는 채무 비율이 높은 양질의 자산과 관련되고 , 후자는 대출 상품이 보수적으로 설계되었지만 불확실성이 높은 자산과 관련됩니다 .

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자산 리스크

리모델링을 하거나 전략적 방향을 전환하거나 신규 부동산을 건설 중인 차주를 지원하는 것은 불가피하게 여러 관련 리스크를 동반하게 됩니다 .

따라서 자산 리스크를 감수하기에 앞서 차주의 사업 계획을 분석하고 그러한 계획의 기초가 되는 가정에 문제는 없는지 확인하는 과정을 거칩니다 . 투자자들은 비용과 시기 , 경쟁 관계를 고려한 임대 전망 , Exit 시점의 자산 가치 등 제안된 거래의 모든 측면을 분석할 레버리지의 매력 것입니다 . 그러한 과정에서 내부 정보와 제 3 자의 조언을 모두 고려함으로써 해당 제안에 대한 의구심을 해소하고 리스크를 최대한 완화시키는 방식으로 대출채권의 구조를 설계할 것입니다 .

부동산 대출채권 투자자들은 비용 대비 대출 비율 (LTC) 과 부동산 담보가치 대비 대출 비율 (LTV) 이 포함된 일괄약정을 통해 고객사의 자본이 정해진 리스크 한도 내에서 투자될 수 있도록 보장합니다 .

우수한 실적을 보유한 경험 많은 차주들과 함께 일하는 것은 대단히 중요합니다 . 약정 위반 시 또는 이행 지연 시 자산에 대한 완전한 통제를 허용하는 약정을 기반으로 사업 계획을 인수 (underwriting) 하는 것이 핵심입니다 . 그렇게 한다는 것은 디폴트가 레버리지의 매력 발생할 경우 회수률이 매우 높다는 것을 의미합니다 .

일례로 네덜란드에서 있었던 부동산 개발 채권과 관련된 리스크의 사례를 살펴보도록 하겠습니다 . 해당 자산은 핵심 시장 (Core market) 에 위치하고 있으며 ESG 트렌드를 선도할 양질의 부동산으로 변모할 것입니다 . 자산 리스크는 개발 전략의 이행에서 유래합니다 .

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자산 : 암스테르담의 핵심 오피스 시장에 위치한 1 만 평방미터 부지의 다목적 개발 부동산 . 암스테르담 도심과 쉬폴 공항 접근성이 우수함 . 개발은 우수 (Outstanding) 친환경건물 (BREEAM) 인증 취득을 목표로 하며 사무실 , 상가 , 경제적으로 부담스럽지 않은 가격의 주거 및 레저 공간을 제공할 계획임 . 2023 년 준공을 목표로 2021 년 1 월 공사를 시작하였음

대출채권 : 개발부터 임대 / 매도 시점까지의 자금 펀딩

특징 : 다목적 계획에 적합한 부지 선정 . 기관투자자들과 경험이 많은 투자자들 , 개발업체들이 지원하였고 공사 시작을 위해 추가 지분 투자도 제공함

대출 구조 리스크

부동산 대출채권 투자자들은 레버리지가 더 높은 대신 리스크가 더 낮은 부동산을 선택할 수도 있습니다 . 안정성이 높은 양질의 부동산과 높은 레버리지의 조합은 더 높은 수익률을 올릴 수 있는 대안적인 경로를 제공합니다 . 일부 사례에서는 금리가 더 낮은 은행 스타일의 선순위 대출채권과 지분 투자 간의 갭을 메워서 더 높은 수익률을 제공하는 메자닌 대출채권도 매력적인 기회가 될 수 있습니다 .

다음으로 LTV 가 85% 수준인 메자닌 대출채권의 사례를 살펴보겠습니다 . 자산은 입지가 우수하며 공실률이 낮고 수익 기반이 다변화되어 있습니다 .

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자산: 영국 전역의 산업단지 내 4 건의 다목적 임대용 인더스트리얼 건물로 구성된 포트폴리오 . 임대율은 92% 이며 , 대략 40 명의 임차인들과 임대차 계약을 맺고 있으며 평균 잔여 임대 기간은 약 4 년임

대출채권: 메자닌 대출채권의 금액은 1,130 만 파운드이며 LTV 기준 55% 내지 85% 를 차지함 . 은행의 선순위 대출채권 2,070 만 파운드가 있음

특징: 임대 수익 기반이 잘 분산되어 있고 Sales & Leaseback 가능성이 있음 . 경험이 많고 실적이 우수한 스폰서가 소유함

슈로더투신운용의 사모자산 관련 보도자료 리포트는 아래 링크에서도 확인하실 있습니다.

3년 만에 누적 1조 매출, ‘지산의 신’이 말하는 지식산업센터 투자법

지식산업센터, 약칭 ‘지산’이 부동산 투자처로 각광받고 있다. ‘지산’은 수백 단위의 기업체가 입주하는 초대형 오피스 부동산이다. 얼마 전까지만 해도 아는 사람들만 아는 ‘꾼’의 분야였다가, 부동산 시장이 역대급 활황을 맞으며 일반인들에게까지 주목을 끌기 시작했다.

지식산업센터는 원래 월세 수익 위주의 안정적인 투자처로 알려졌으나, 최근 5년간 매매가도 크게 상승하고 있다. / 출처: 한국금융신문 오피스텔 대비해서도 매우 높은 매매가 상승 추세를 보인다. / 출처: 조선닷컴 땅집고

점프컴퍼니는 지식산업센터만을 전문적으로 취급하는 부동산 플랫폼이다. 지산이란 낯선 분야로 사업이 될까 싶은데, 3년 만에 누적 거래액 1조를 달성했다. 심지어 2년 동안에는 대표 혼자 영업을 뛴 결과물이다.

점프컴퍼니의 박희영 대표는 평범한 대기업 엔지니어였다. 버는 돈은 전부 은행에 저금하는 게 당연했고, 정부에서 집 사면 큰일 난다고 하니까 또 그런 줄로 알았다. 그랬던 그가 ‘지산’에 눈을 뜨며 3년 만에 1조 거래액을 달성했다.

나이 40이 되도록 부동산 투자를 전혀 몰랐던, 박희영 대표가 3년만에 거둔 결과다.

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매매가의 90%까지 대출 가능, 3억이면 월세 수익만 500… ‘지산’이 매력적인 다섯 가지 이유

한국의 부동산 시장은 주거 부동산 위주로, 상업용 부동산은 다소 생소하다. 특히 지식산업센터는 주변에서 흔히 볼 수 레버리지의 매력 있는 형태가 아니다 보니 더욱 그렇다. 하지만 그렇기에 지산은 더 큰 기회의 땅이기도 하다. 박희영 대표가 말하는 ‘지산’의 매력을 들어보자.

1. 높은 레버리지, 대출이 막힌 이 시대에도 90%까지 대출 가능

지식산업센터, ‘지산’에서 가장 눈에 띄는 강점은 레버리지다. 아파트 대출은 꽉 막혔고, 상가도 60% 정도다. 하지만 지산은 담보 비율로만 80%~90%까지 대출이 가능하고, 개인 신용에 따라 최대 90%까지 가능하다.

빌딩의 경우 꼬마빌딩도 수십억인데, 지산은 건물을 쪼개 사는 개념이니 1~2억짜리도 있다. 대출이 90%까지 나온다는 점을 감안하면, 내 돈 1~2천만 원만 있으면 내로라하는 역세권에 내 이름으로 등기된 사무실을 가질 수 있다. 큰돈이 들지 않는 만큼 기민한 투자가 가능하다.

레버리지란 차입을 통해 내가 가진 자본에 비해 훨씬 높은 이득을 올릴 수 있는 효과를 의미한다. 특히 부동산 매매에서 레버리지는 선택이 아니라 필수다.

2. 압도적인 수익률, 투자금 3억으로 월 이익 500을 이루다

지산의 또 한 가지 강점은 수익률이다. 박희영 대표는 처음 3억 원으로 지식산업센터 사무실 10칸을 구매해 1천만 원의 월세를 거뒀다. 은행 이자를 제해도 500만 원이 남는 돈이었다. 반면 같은 수익형 부동산인 오피스텔은, 은행 이자와 월세가 큰 차이가 없다.

지산은 원래 아파트나 오피스텔과 달리, 시세차익보다는 안정적인 월세 수익을 노리고 투자하는 부동산이었다. 하지만 이런 분위기도 바뀌었다. 3년 전부터 지산이 급등하며, 투자했던 사람들은 큰 시세 차익을 얻었다.

지식산업센터의 임대수익률은 다른 부동산에 비해 매우 높다. / 출처: 점프컴퍼니

3. 여전한 수급 불균형, 앞으로도 전망이 밝다

지산 물량은 항상 모자라고, 분양 경쟁도 치열하다. 예를 들어, 광교에는 지산이 대략 네 곳, 사무실로 따지면 800칸이 있는 셈이지만, 이를 곧이곧대로 받아들여서는 안 된다. 큰 회사들은 사무실을 한 칸만 쓰는 게 아니라, 한 층을 통째로 쓰는 경우도 많기 때문이다.

절반 이상은 큰 회사들이 쓸어가고, 작은 회사들이 쓸 수 있는 공간은 400개가 채 안 되는 셈이다. 수요는 크게 늘고 있는데, 아직 공급이 안 받쳐주고 있는 게 지산이다.

대규모 지식산업센터 안에서도 기숙사, 섹션오피스, 라이브브오피스 등 기능이 다르며 각각의 수요가 다양하다. 꾸준히 늘고 있는 기술기반업종창업 기업의 수

결국 수급불균형으로 인해, 시세도 따라 오를 수밖에 없다. 2~3년 전만 해도 평당 6백만 원 수준이었던 광교는 현재 1300만 수준까지 시세가 뛰었다. 서울권은 그 이상으로, 평당 2천만 원을 호가하는 상황이다. 하지만 여전히 기회의 땅이 많이 남아있다.부천, 광명, 시흥, 인천 등은 여전히 평당 6백~7백만 원 정도로 시세가 형성되어 있는데, 이 지역의 입지와 오피스 수요를 생각해 볼 때 앞으로 시세가 오를 가능성이 높다.

공급이 이렇게 급증했음에도 여전히 수요가 공급을 능가한다. / 출처: 매일경제

4. 역세권 좋은 입지에 신규 건설도 가능하다, 어떻게?

건물이 매력적이라고 해서 좋은 사무공간이 될 수 있는 건 아니다. 부동산에서 가장 핵심적인 요소는 땅, 입지다. 서울 및 수도권의 역세권 노른자 땅은 이미 다 선점됐고, 가격도 천정부지로 치솟았다. 그러니 역세권에 지산이 지어진다는 건 불가능하다고 생각할지도 모른다.

하지만 가능하다. 역세권 요지에 빈 땅이나 허름한 공장이 들어서 있는 것을 종종 볼 수 있다. 이는 국가에서 땅의 용도를 일부 제한하기 때문이다. 제한이 없으면 모두들 자기 땅에 아파트나 오피스 같은 ‘돈 되는’ 건물만 짓고 싶어 할 테니까 말이다. 지식산업센터는 첨단 오피스 건물이면서도, 중공업 지역 땅에 지을 수 있다는 점이 또 한 가지 핵심 강점이다. 얼마 남지 않은 ‘기회의 땅’인 셈이다.

그렇게 가장 많이 바뀌고 있는 곳이 성수동이다. / 출처:dmp 구로 역시 대표적인 대형 지식산업센터의 성장지역이다. / 출처:dmp

5. 매력적인 사무 공간, 수요자들에게 매력적인 공간은 투자자에게도 매력적이다

그리고 마지막으로, 지산이 실수요자들에게 사무공간으로 매력적이라는 점이 무엇보다 중요하다. IT, 디자인, 컨설팅, 지식산업 등 업종을 정해 놓고 입주를 받기 때문에, 관리가 잘 될 뿐 아니라 관련 업종 종사자 간 커뮤니티를 형성하기도 쉽다.

일반적인 오피스 건물의 층고는 2.5m 정도지만, 지산은 평균 3.5m, 높으면 6m까지도 나온다. 법정 대비 200~300% 이상의 주차 공간을 마련하게 되어 있고, 지게차까지 들어가는 화물 엘리베이터와 하역장, 창고 시설까지 따로 설치한다. 여기에 분양할 때부터 수요 인구를 예측해 식당, 카페, 편의점, 부동산까지 미리 구성한다. 건물 자체를 대형 오피스에 완벽하게 최적화해 설계한 것이다.

지식산업센터 현대 테라타워 CMC의 조감도. 처음부터 지식산업 위주의 대형 오피스로 설계되어 수요자에게도 매력적이다.

지산의 신, 박희영 대표가 말하는 지식산업센터 투자법

매력적인 부동산 투자처라는 건 알겠다. 하지만 지산은 여전히 많은 사람들에게 낯선 분야다. 어떻게 좋은 지산을 고르고 또 살 수 있을까. 3년 간 1조 원 거래를 기록한 박희영 대표는, 먼저 신축과 구축을 나누어 보라 권한다.

신축 지산의 입지를 판단하는 네 가지 기준: 역, 아파트, 배후 상권, 그리고 하천

신축은 말 그대로 새로 지어지는 지산을 말한다. 신축 부동산의 가치를 결정하는 단 하나의 요소가 있다면 역시 입지다. 지산의 입지를 판단하는 기준도 다른 부동산과 크게 다르지 않다. 사람들이 살고 싶어 하는 동네인지, 출퇴근이 편한지가 가장 중요하다. 결국 역과 아파트 단지다.

흥미로운 것은, 대단지 아파트는 대부분 하천 또는 대규모 공원을 배후에 끼고 있다는 것이다. 이런 곳에서 도보 10분 내 거리에 있는 지산은 과거부터 현재까지 늘 ‘불패 신화’를 기록해왔다. 작년에도 이런 입지의 지산이 여럿 신규로 생겼다.

지산도 부동산이다. ‘지하철과 하천을 낀 레버리지의 매력 대단위 아파트’처럼, 정석적인 입지 조건을 따라간다. 사진은 의정부 고산 센텀리브워크 라이브오피스.

물론 이처럼 입지가 이미 좋은 지산은 분양을 받으려는 경쟁도 치열하다. 눈을 조금 돌리면 다른 기회도 있다. 겉으로 보기에는 허허벌판이지만, 도시 계획상 대단위 아파트 단지가 들어설 계획이 있는 곳이다.

보통 이런 곳은 지하철역이나 대규모 버스 노선도도 예정되어 있는 경우가 많다. 아파트 입주까지 시간이 걸린다는 점 때문에 두려움을 갖는 경우가 많지만, 경험적으로 볼 때, 이런 곳은 결국 분양도 임차도 잘 될 수밖에 없다. 두려움만 접어두면, 리스크는 생각처럼 크지 않다.

구축 지산의 가치를 판단하는 한 가지 기준: 간단한 산수로 수익률을 계산하라

구축이란 이미 준공이 된 지산의 소유권을 개인 또는 법인 간에 매매하는 것을 말한다. 구축을 살 때는 임차인이 들어와 있는지 확인하고, 보증금과 월세가 어느 정도인지 확인해야 한다. 그리고 월세 수익률을 계산해야 한다.

수익률이 부동산 가격 대비 4% 정도면 훌륭한 편이고, 5%라면 뒤도 보지 않고 계약해야 한다. 여기에서 4~5%란 대출 레버리지가 없을 때 숫자고, 실제로 은행에서 90% 대출을 받으면 수익률이 25% 정도로 뛴다. 지식산업센터가 아닌 다른 분야에서 이런 임대수익률을 내는 투자는 극히 드물다.

지식산업센터의 임대수익률은 전통적으로 다른 오피스에 비해 높은 편이었다.

계약 전에 잔금 대출을 해줄 은행을 먼저 소개받는 게 좋다. 이러면 우선 대출 리스크를 줄일 수 있다. 개인 신용에 따라 대출 금액이 달라질 수 있으므로, 미리 두세 군데 은행에 자신이 어떤 지산을 구매할 계획인지 알려주고, 내 신용이 어느 정도인지 안내받는 게 안전하다.

또 한 가지 이점은 감정가다. 은행에서 나오는 감정가가 가장 투명하고 정확하다. 감정평가원에 의뢰, 지역 시세를 모두 반영해 시세를 계산하므로, 이렇게 알아본 감정가와 부동산에서 얘기하는 매매가 사이에 차이가 많지 않다면 위험성은 크게 낮아진다. 만일 그 차이가 크다면, 스스로 매물의 미래 가치를 판단해 리스크를 떠안고 구입할 것인지 결정해야 한다.

공통적으로 지녀야 할 지식산업센터 투자 마인드

신축이든 구축이든, 그 지역의 미래 가치를 봐야 한다. 적은 돈으로 할 수 있는 투자이지만, 부동산에 투자한다는 사실은 같다. 즉, 그 지역에서 성장하는 기업에게 필요한 시설을 제공하는 것이다. 50명 이상의 큰 기업부터 1~2인의 소규모 창업, 스타트업까지 크고 작은 기업들에게, 공간을 제공하고 임대료를 받는 것이 지산 투자다.

오피스 임대료는 지역 발전을 그대로 따라간다.

기존 빌딩은 발전이 큰 지역에 들어갈 경우, 아파트와 비교하기 힘든 이익을 얻었다. 하지만 수십억은 기본인 빌딩은 그들만의 리그였다. 지식산업센터는 일반 직장인도, 건물주의 관점에서 투자할 수 있다. 이 지역에는 어떤 기업이 모여있는지, 앞으로 어떤 산업이 더 성장하고 발전할지, 이런 고민을 통해 투자할 수 있다.

그 과정에서 내가 사는 지역을 다시 보게 될 수 있고, 내가 몰랐던 지역도 새로 알게 될 수 있다. 뉴스를 다시 해석하게 되고 지도 앱을 키면 동네가 다르게 보일 것이다. 이렇게 관점이 바뀌어 가는 재미가 있다.

다 모르겠다면: 이미 갖춰진 플랫폼을 활용하기

사실 쉽지는 않다. 지산이 특별히 위험하기보다, 생소한 까닭이 크다. 또 부동산 투자는 많은 시간과 노력이 필요하다. 발품도 팔아야 하고, 스터디도 해야 하고, 부동산도 최소한 열 군데 정도는 돌아야 한다. 개중 두 군데 정도와는 계속해서 친밀한 관계를 유지해야 좋은 정보를 받을 수 있다.

결국 부동산에서 중요한 건 땅이다. 오프라인 부동산을 직접 돌아보지 않고는 좋은 매물을 찾을 수 없다.

이런 과업이 어렵다면, 플랫폼 점프에셋을 이용하는 것도 한 방법이다. 점프가 관리하는 현장이 이미 100개 가까운 만큼, 고객의 거주 지역, 나이대, 소득 수준, 투자 자금, 투자 성향 등을 취합해 가장 적절한 매물을 5~10개 가량 추천해준다. 시세차익을 원하는 고객, 안정적인 월세 수익을 원하는 고객, 거주지에 가까운 곳을 원하는 고객에 맞춰 지산 정보를 제공한다.

현재 지산은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이라, 점프가 직접 시행도 계획하고 있다. 현재 두 곳의 부지를 이미 산 상태고, 한 군데 부지를 더 살 예정이다. / 출처: 점프컴퍼니 박희영 대표 유튜브

점프컴퍼니는 규모를 더욱 늘렸다. 이미 국내 지산 물량의 10% 정도를 분양하는 국내 최대 플랫폼이지만, 그동안 맞은 고객의 몇 배 이상 되는 고객이 여전히 대기 중이기 때문이다. 채용과 직원 교육, 조직 개편 등을 마무리하고, 올해부터는 더욱 공격적으로 확장에 나설 예정이다.

물량도 준비되었고, 조직도 준비되었다. 이젠 최적의 매물을 원하는 고객에게 매칭하는 일만 남은 셈이다.

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필자 임예인

노동자의 세상을 꿈꾸는 (전 편집장 겸) ㅍㅍㅅㅅ 노조위원장. 그러나 과업에는 태만하고 두목에게 술이나 뜯어먹고 다닌다는 첩보가 입수된 바 있다. 경쟁매체 슬로우뉴스에서도 세작으로 일하고 있다.


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